Capacité d’emprunt, simplement.
Le capital empruntable est le montant qu’une mensualité maximale permet de financer. Cette mensualité est le reste du taux d’effort après les crédits déjà en cours. L’assurance est estimée sur le capital initial et vient donc réduire la part disponible pour les intérêts et le capital.
Mensualité maximale = revenus × taux d’effort − crédits en cours. Capital = mensualité maximale ÷ (mensualité hors assurance pour 1 € emprunté + taux annuel d’assurance ÷ 100 ÷ 12).
Obtenez une estimation en quatre étapes.
- 1Indiquez les revenus nets réguliers du foyer.
- 2Retirez les mensualités de crédits qui continueront.
- 3Choisissez un taux d’effort, 35 % étant le repère du crédit immobilier.
- 4Testez le taux, la durée et l’assurance avant d’ajouter l’apport.
Pour donner un ordre de grandeur
Avec 3 500 € de revenus, 35 % d’effort et aucun autre crédit, la mensualité maximale est de 1 225 €. À 3,5 % sur 25 ans et 0,30 % d’assurance sur le capital initial, le capital empruntable est d’environ 233 057 €.
Chaque situation est différente. Utilisez vos propres chiffres dans le calculateur.3 500 € de revenus : 15, 20 ou 25 ans ?
Revenus nets de 3 500 €, aucun autre crédit, taux d’effort de 35 %, taux nominal de 3,5 % et assurance de 0,30 % du capital initial. L’apport de 20 000 € ne change pas le capital empruntable. Seule la durée varie.
| Hypothèse | Résultat | Détail et simulation |
|---|---|---|
| 15 ans | Capital empruntable 165 566,82 € | Nouvelle mensualité maximale de 1225 €, dont 41 € d’assurance. Avec l’apport, budget d’achat hors frais : 185567 €. Reprendre cet exemple dans l’outil ↑ |
| 20 ans | Capital empruntable 202 492,82 € | Nouvelle mensualité maximale de 1225 €, dont 51 € d’assurance. Avec l’apport, budget d’achat hors frais : 222493 €. Reprendre cet exemple dans l’outil ↑ |
| 25 ans | Capital empruntable 233 056,52 € | Nouvelle mensualité maximale de 1225 €, dont 58 € d’assurance. Avec l’apport, budget d’achat hors frais : 253057 €. Reprendre cet exemple dans l’outil ↑ |
Comment lire cette comparaison
La mensualité maximale reste de 1 225 €. Elle finance environ 165 567 € sur 15 ans, 202 493 € sur 20 ans et 233 057 € sur 25 ans. Allonger la durée augmente le capital, mais aussi les intérêts et l’assurance cumulés : environ 54 900 € de coût sur 15 ans, contre environ 134 400 € sur 25 ans dans cet exemple. Le repère immobilier du HCSF limite en principe la maturité à 25 ans.
Les erreurs à éviter dans ce calcul
- Un taux d’effort de 35 % n’est pas un accord de financement. Le prêteur applique ses propres règles de revenus, de charges et de reste à vivre.
- Le budget d’achat affiché ignore les frais de notaire, de garantie et de dossier. Il ne faut pas les confondre avec l’apport.
- L’assurance est calculée sur le capital initial. Avec une assurance sur capital restant dû, les cotisations peuvent diminuer au fil du remboursement ; il faut reprendre le tarif et les conditions du contrat.
De la mensualité maximale au capital
Le calcul part du plafond de mensualité : revenus nets × taux d’effort − crédits déjà en cours. Cette somme doit couvrir à la fois l’échéance du nouveau prêt et son assurance. Plus le taux ou l’assurance est élevé, plus le capital finançable baisse, à mensualité égale.
Avec 3 500 € de revenus et 35 % d’effort, le plafond est de 1 225 €. Si 200 € de crédits continuent, il ne reste que 1 025 € pour le nouveau prêt. Si les crédits en cours atteignent déjà le plafond, le capital empruntable tombe à zéro dans ce modèle.
Mesurer d’abord le taux d’endettement actuel →35 % et 25 ans : un repère, pas une offre
Pour le crédit immobilier, la décision du HCSF retient en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance comprise, et une maturité maximale de 25 ans. Une marge de flexibilité existe pour une partie de la production des prêteurs, notamment pour la résidence principale et les primo-accédants. Le champ du taux d’effort reste modifiable pour tester une hypothèse plus prudente.
Le résultat ne tient pas compte du saut de charge, de la stabilité des revenus, du reste à vivre ni des frais. Il prépare une discussion avec un prêteur ; il ne la remplace pas.
Détailler l’échéancier du capital obtenu →Repères vérifiables
Ces ressources éclairent les notions et précautions utilisées dans cette page. Elles ne valident pas une simulation personnelle et ne remplacent pas les conditions d’un contrat.
Ce qu’il faut savoir
Le seuil de 35 % garantit-il un accord ?+
Non. Pour le crédit immobilier, le HCSF fixe en principe un taux d’effort maximal de 35 %, assurance comprise, et une maturité de 25 ans. Les prêteurs disposent d’une marge de flexibilité et restent libres d’accepter ou de refuser un dossier.
L’apport augmente-t-il le capital empruntable ?+
Non. L’apport s’ajoute au capital pour estimer un budget d’achat hors frais. Il ne relève pas, à lui seul, la mensualité que vos revenus peuvent supporter.
Les frais de notaire sont-ils inclus ?+
Non. Le budget d’achat additionne seulement le capital empruntable et l’apport. Frais de notaire, garantie, dossier et travaux éventuels restent à financer en plus.